Nicht immer verfügen Menschen, die einen Kredit aufnehmen möchten, über Eigenkapital. Entweder wird ein Darlehen notwendig, weil nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und eine Investition anders nicht möglich wird – oder es wurde im Fall einer Baufinanzierung noch nicht genug Eigenkapital angespart.
Grundsätzlich ist ein Kredit ohne Eigenkapital immer möglich. Für einen gewöhnlichen Raten- oder Konsumkredit verlangen Banken nur die üblichen Sicherheiten in Form von regelmäßigem Einkommen und positivem SCHUFA-Score.
Bei einem Immobilienkredit sieht das ein wenig anders aus. Hier gibt es die sogenannte Eigenkapitalquote, die rund 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer oder Maklercourtage beträgt. Wenn Sie eine Immobilie erwerben und hierfür einen Immobilienkredit aufnehmen möchten, sollten Sie diese Summe als Eigenkapital haben.
Dennoch vergeben Banken auch Immobilienkredite ohne Eigenkapital. Hier gibt es zwei verschieden Formen des Darlehens:
Sprechen Banken von einer Vollfinanzierung, dann umfasst sie nicht nur die Summe für den Erwerb oder Bau einer Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten. Zu diesen zählen die Maklercourtage, das Notarhonorar, die Gebühren für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Eine Vollfinanzierung ist mit der 110-Prozent-Finanzierung gleichzusetzen.
Es gibt immer gewisse Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie einen Kredit aufnehmen – mit oder ohne Eigenkapital. Da bei einem Kredit ohne Eigenkapital das Risiko für die Bank höher ist, wird sie eine genaue Bewertung der Voraussetzungen vornehmen und dann entscheiden, ob und mit welchem Zinssatz sie ein Darlehen vergibt. Die wichtigsten Punkte, anhand derer Ihre Bonität berechnet wird, sind:
Tipp
Da jede Bank individuell berechnet und entscheidet, ob Sie einen Kredit ohne Eigenkapital erhalten, sind diese Voraussetzungen nicht allgemeingültig. Sie können Ihre Chancen auf ein Darlehen allerdings erhöhen, indem sie den Kredit gemeinsam mit einer zweiten Person aufnehmen, die ebenfalls über einen unbefristeten Arbeitsvertrag und eine sehr gute Bonität verfügt.
Bei der Kreditvergabe einer Vollfinanzierung haben Banken besonders strenge Auflagen an die Kreditnehmer. Wenn Sie also eine Vollfinanzierung für eine Immobilie benötigen, werden Banken ganz genau die Kriterien überprüfen und einen Risikoaufschlag hinzurechnen.
Neben den üblichen Voraussetzungen gilt bei einer Vollfinanzierung noch häufig die „40-Prozent-Regel“: Die monatliche Rate zur Ablösung des Kredits darf die Grenze von mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens nicht überschreiten. Die maximale Kredithöhe kann ebenso an dieser Quote festgemacht werden, was wiederum bedeutet, dass potenzielle Darlehensnehmer ein ausreichend hohes Einkommen besitzen müssen.
Eine Vollfinanzierung stellt für Banken immer ein hohes Risiko dar. Bei der sogenannten 110-Prozent-Finanzierung einer Immobilie berechnen sie zusätzlich den Risikoaufschlag, da bei der Finanzierung der Gesamtbetrag inklusive der Kaufnebenkosten den reinen Wert der Immobilie übersteigt. Im Fall einer Zwangsversteigerung würden die Kreditinstitute auf den Kosten sitzen bleiben. Der Risikoaufschlag schützt die Bank somit vor dem Verlust der Differenz zwischen dem Erlös aus der Versteigerung und der Restschuld des Darlehens.
Der Bausparvertrag ist eine bewährte Lösung, wenn Sie längerfristig planen, eine Immobilie zu erwerben. Hier wird zunächst Eigenkapital gebildet in Form von Sparraten, die systematisch in das Bausparguthaben fließen. Erst nach einem festgeschriebenen Zeitraum, wenn genügend angespart wurde und der Vertrag zuteilungsreif ist, kann das Eigenkapital ausgezahlt und ein Bausparkredit beansprucht werden. Beides lässt sich dann zur Finanzierung der Immobilie nutzen. Ein Bausparvertrag ist jedoch nichts für Kurzentschlossene, da er an eine gewisse Laufzeit gebunden ist, bevor das Guthaben ausgezahlt wird.
Die Darlehen, die das höchste Volumen umfassen, sind häufig Immobilienkredite. Bei diesen Krediten dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Das Haus oder die Wohnung kann verkauft werden, falls Sie nicht mehr in der Lage sind, den Kredit abzubezahlen und Ihre Schulden zu begleichen. Wenn Sie nicht über Eigenkapital verfügen, ist daher der Wert der Immobilie ausschlaggebend für die Bestimmung der Höchstgrenze für Ihren Kredit.
Die Bank berechnet den Belehnungswert der Immobilie individuell. In der Regel ist dieser Wert niedriger als der tatsächliche Kaufpreis. Das hat den Hintergrund, dass Banken immer von einem Wertverlust ausgehen und zudem einen Risikoabschlag mit einrechnen. Liegt der von der Bank berechnete Belehnungswert der Immobilie unter den von Ihnen gewünschten Darlehenssumme, kann die Bank die Finanzierung ablehnen oder höhere Zinsen fordern.
Mit einem Kreditvergleich von FINANZCHECK.com erhalten Sie verschiedene Angebote unseres Kreditrechners, die auf Sie persönlich zugeschnitten sind. Bei einem Kredit ohne Eigenkapital sind die Zinsen vergleichsweise hoch. Dennoch können Sie von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren, weswegen sich ein Vergleich auch hier lohnt, um die besten Konditionen zu finden.
Wie folgendes Beispiel zeigt, ist die Restschuld nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist im Beispiel der Vollfinanzierung ohne angespartes Eigenkapital um 10.462 Euro niedriger als bei der Finanzierung mit Eigenkapital.
| Finanzierungsoption | Volle Finanzierung ohne Eigenmittel, Kreditaufnahme 2019, hypothetischer Zinssatz inkl. Risikozuschläge | Finanzierung mit Eigenmitteln, Ansparphase bis 2026, hypothetischer höherer Zinssatz |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 160.000 Euro | 140.00 Euro |
| Eigenmittel | 0 Euro | 20.000 Euro |
| Effektivzins, 10 Jahre Zinsbindung | 3,0 Prozent | 4,8 Prozent |
| Monatliche Rate (gerundet) | 748 Euro | 748 Euro |
| Restschuld (gerundet) | 104.000 Euro | 114.200 Euro |
Es lässt sich nicht pauschal sagen, welche Banken eine Vollfinanzierung anbieten, zumal die Kreditinstitute ihr Angebot immer wieder verändern oder an die aktuelle Lage anpassen. Es kann also sein, dass sie die Option der Immobilien-Vollfinanzierung aus ihren verfügbaren Leistungen streichen oder sie aufnehmen. Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie in einem Baukreditrechner die Option „Vollfinanzierung“ angeben und erhalten eine Übersicht der Banken, bei denen dies möglich ist.
Banken sind vorsichtig bei der Vergabe von Krediten ohne Eigenkapital. Es gibt allerdings ein paar Aspekte, die Sie als Kreditnehmer beachten können, um Ihre Chancen auf ein Darlehen zu erhöhen:
Sorgen Sie bereits im Vorfeld für Schuldenfreiheit. Zahlen Sie Ihre Rechnungen pünktlich und gewissenhaft und begleichen Sie offene Zahlungsaufforderungen, bevor Sie einen Kredit beantragen.
Bedenken Sie, dass bereits laufende Kredite bei der Ermittlung der Belastungsquote in Bezug auf das Nettoeinkommen mit eingerechnet werden. Die Quote darf zusammen mit dem neu geplanten Kredit 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Falls Sie einen laufenden Kredit noch beenden können, bevor Sie den nächsten aufnehmen möchten, verbessert das die Quote.
Prüfen Sie vorab Ihre SCHUFA-Auskunft auf fehlerhafte oder veraltete Einträge. Beachten Sie die SCHUFA-Löschfristen und lassen Sie Fehleinträge korrigieren. Zudem hilft es, wenn Sie Ihre Angaben vervollständigen. Banken haben dadurch Zugriff auf wertvolle Informationen, auf deren Basis sie ihre Entscheidung für oder gegen eine Kreditvergabe fällen können.
Transparenz ist wichtig. Kooperieren Sie mit dem Kreditinstitut, bei dem Sie das Darlehen beantragen, und stellen Sie alle gewünschten Informationen zur Verfügung. Die Bank wird Ihnen mitteilen, welche relevanten Auskünfte sie noch benötigt und sie können diese in vielen Fällen bequem online übermitteln.
An einem Kredit ohne Eigenkapital können Banken gut verdienen, indem sie hohe Zinsen und Risikozuschläge dafür fordern. Als Kreditnehmer sollten Sie sich daher im Vorfeld genau über die Begriffe und die Funktionsweise einer Finanzierung informieren. Dadurch wirken Sie seriös und vermitteln einen zuverlässigen und aufgeklärten Eindruck, was Ihre Chancen auf einen Kredit erhöhen kann.
Im Fall einer Vollfinanzierung für den Erwerb einer Immobilie sollten Sie versuchen, die Kaufnebenkosten selbst zu finanzieren. Somit entfällt der Risikozuschlag, was den Zinssatz senkt. Falls Sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie in Ihrem privaten Umfeld erfragen, ob jemand bereit wäre, Ihnen die Summe zu leihen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Allerdings gilt als Faustregel, dass Banken den Beleihungswert der Immobilie als Darlehen bewilligen. Der Beleihungswert entspricht dem Betrag, den das Kreditinstitut durch den Verkauf der Immobilie erhalten kann, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Üblicherweise ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis.
Bei einem Darlehen, das Sie ohne Eigenkapital aufnehmen – im Speziellen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital – erwarten Banken hohe Tilgungsleistungen. Dahinter verbirgt sich primär die Absicht, nur Personen mit einer Vollfinanzierung auszustatten, die ein hohes Einkommen haben, um das Risiko für die Banken zu senken.
Banken sind auf der sicheren Seite, wenn die Kreditsumme niedriger ist als der Wert der Immobilie. Für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht weiter abbezahlen können, kann die Bank die Immobilie zum Beleihungswert auf den Markt stellen. Dieser ist niedriger als der Immobilienwert und Banken machen durch einen Verkauf somit keine Verluste.
Bei einer Vollfinanzierung sind die Banken auf die Immobilie als Sicherheit angewiesen. Befindet sich diese in sehr guter Lage oder sind in gutem Zustand und nach modernen Standards eingerichtet, wird die Immobilie später besser zu verkaufen sein – wodurch die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigen.
